I 2019 blev det besluttet, at der skulle indføres et nyt boligskattesystem. Det er dog blevet udskudt ad flere omgange, og visse kategorier af boliger venter derfor stadig på at blive endeligt vurderet ud fra de nye regler, heriblandt skov- og landbrugsejendomme.
Usikkerheden om, hvornår de nye vurderinger lander, har derfor fået mange boligejere til at overveje, om tiden er inde til at lave et generationsskifte. Men et generationsskifte på skov- og landbrugsejendomme handler langt fra blot om skat og jura. Målet er ofte i højere grad at sikre, at ejendommen kan forblive i familiens hænder gennem flere generationer og sikre økonomi og drift.
Værdiansættelsen bestemmer
”Når man foretager en familieoverdragelse, sker handlen typisk til lavest mulige pris inden for de skattemæssige regler. Det er reguleret ved det, man kalder værdiansættelsescirkulærer. Hvis ejendommen endnu ikke har modtaget en ny endelig ejendomsvurdering, kan den som udgangspunkt overdrages inden for intervallet 85-115 procent af den offentlige vurdering, den såkaldte 15 procent-regel,” siger Jens Axel Kruchov, der er advokat og partner i STORM Advokater, som blandt andet beskæftiger sig med generationsskifter.
Hvis ejendommen derimod har modtaget en ny vurdering efter de nye ejendomsvurderingsregler, gælder i stedet 20 procent-reglen, hvilket betyder, at overdragelsen kan ske til enten 20 procent over eller under den nye vurdering, som forventes at være langt højere end på nuværende tidspunkt.
”For mange skov- og landbrugsejendomme forventes de nye vurderinger at blive væsentligt højere end de gamle. Derfor vil det i mange tilfælde være en økonomisk fordel at gennemføre et generationsskifte, inden der lander en ny ejendomsvurdering i e-Boks,” siger Jens Axel Kruchov.
Boligskattesystemet har været længe undervejs, og de nye vurderinger vil være gældende fra det tidspunkt, de bliver meddelt i e-Boks – og det kan i princippet ske når som helst.
Planen kan væltes
Selvom der findes familieregler, skal man være opmærksom på, at der findes en række forudsætninger for, hvordan de kan bruges. Der må nemlig ikke foreligge ”særlige omstændigheder”.
Skattestyrelsen kan tilsidesætte værdiansættelsen i en handel, hvis der findes oplysninger, som viser, at handelsværdien reelt er højere. Det kan fx være en mæglervurdering, en kreditvurdering i forbindelse med realkreditbelåning eller nylige handler i området, har Skattestyrelsen præciseret i nyere styresignaler. Derudover har myndighederne mulighed for at genoptage ligningen af sælgers selvangivelse op til tre år tilbage.
”En særlig omstændighed kan være, hvis man forsøger at kompensere andre børn økonomisk med arveafkald eller forskud på baggrund af en højere handelsværdi. Derfor bør man være varsom med at indhente vurderinger eller finansieringsmateriale, som kan skabe modstridende oplysninger om værdien, inden generationsskiftet er gennemført,” fortæller Jens Axel Kruchov.
Likviditeten kan forbedres
Salgsprisen spiller en stor rolle i et generationsskifte. Den danner både grundlag for beregningen af sælgers skat og for vurderingen af, om der skal betales gaveafgift. Ifølge Jens Axel Kruchov kan succession derfor være et effektivt værktøj.
”Ved succession overtager den næste generation sælgerens skatteforpligtelse. Der skal derfor ikke betales skat med det samme, og det giver typisk en likviditetsfordel i forbindelse med overdragelsen.”
Særligt for skovejendomme er likviditeten et vigtigt hensyn, da skovdrift sjældent skaber store løbende overskud. Derfor er der ofte behov for at beskytte ejendommen mod en for hård økonomisk belastning i forbindelse med et generationsskifte.
”Et generationsskifte, der er skruet forkert sammen, kan svække økonomien betydeligt. Hvis næste generation overtager med for stor gældsbyrde eller for høje afgifts- og skattebetalinger, kan det presse både drift og investeringer – og i sidste ende den langsigtede skovforvaltning,” siger Jens Axel Kruchov.
Derudover peger han på, at køberen normalt kan få et nedslag i prisen på 30 procent af den udskudte skat.
“Kombinationen af dette i sammenhæng med den lavest mulige familiepris er oftest opskriften på et velafbalanceret generationsskifte. Det er altid en god idé at indarbejde en bestemmelse om skatteforhold i aftalen om generationsskiftet. Så har parterne mulighed for at justere værdiansættelsen og eventuelt helt at opgive handlen, hvis Skattestyrelsen ikke kan godkende de beregninger, parterne har lagt til grund,” fortæller Jens Axel Kruchov.
Usikre vilkår
Likviditeten kan derudover yderligere forbedres ved at give køberen en økonomisk gave. Normalt er gaveafgiften ved familieoverdragelser 15 procent, men for erhvervsejendomme er afgiften i øjeblikket nedsat til 10 procent.
Hvis der gives en økonomisk gave, gælder det, at Skattestyrelsen i udgangspunktet skal tage stilling til værdiansættelsen inden seks måneder efter, at gaveindmeldelsen er indsendt. Den procedure er med til at reducere perioden med usikkerhed for familien.
Det er dog langt fra sikkert, at denne ordning består i mange år endnu. Danmark står over for en lang række store offentlige investeringer – blandt andet til forsvar – og på den baggrund vurderer Jens Axel Kruchov, at afgiftsnedsættelsen politisk kan få vanskelige overlevelsesvilkår fremadrettet.
”Det skaber derfor endnu et argument for ikke at udskyde et generationsskifte unødigt,” siger Jens Axel Kruchov.
En drejebog som arbejdsredskab
En god idé, hvis man påtænker at starte en familieoverdragelse, er at få lavet en såkaldt drejebog, da det ikke altid er nok med blot en overdragelsesaftale.
”En drejebog kan bestå af en analyse af både de økonomiske og personlige konsekvenser ved et generationsskifte, inden der indgås en aftale. Det giver parterne et højere element af parathed, så de forholdsvist hurtigt kan gennemføre et generationsskifte,” siger han.
Drejebogen kan samtidig være med til at skabe overblik over processen, forventningsafstemme mellem familiemedlemmerne og identificere mulige udfordringer i god tid. Det kan reducere risikoen for konflikter og gøre det lettere at træffe de nødvendige beslutninger undervejs.
”For mange skov- og landbrugsejendomme er konklusionen derfor enkel: Hvis generationsskiftet alligevel skal gennemføres inden for få år, kan det være værd at handle, mens de nuværende regler stadig gælder,” afslutter Jens Axel Kruchov
